Un matrimonio logra en los tribunales que el Banco Popular pague por una casa que no recibieron

La Audiencia Provincial de Cantabria obliga al Banco Popular a asumir el incumplimiento de contrato de una constructora, que no entregó la vivienda que un matrimonio había comprado sobre plano en Oruña de Piélagos adelantando más de la mitad de su precio. Una sentencia muy poco frecuente y que acaba con una década de pesadilla para los afectados, al verse compensados con la devolución íntegra del dinero invertido más los intereses durante todo este tiempo: 358.000 euros (102.920 euros más de lo que habían pagado).

En una sentencia que acaba de ver la luz, la Audiencia rechaza el recurso del banco y decreta que la responsabilidad entre promotora y entidad de crédito es «solidaria», a pesar de que el aval bancario no se llegó a constituir, según la abogada de los demandantes, Beatriz Bermejo, directora de BBM Abogados . Es decir, si la primera incumple, la obligación de la segunda era velar por que no lo hiciera y responder, por tanto, de tal incumplimiento.

Esta sentencia, «poco común por el desconocimiento» de los ciudadanos sobre las obligaciones de los bancos, destaca Bermejo, «abre una vía no explorada por el consumidor: que los bancos deben responder ante el constructor que desaparece o defrauda». Ante un problema semejante, explica, el comprador puede eludir emprender acciones contra promotores que luego se declaran insolventes y reclamar directamente al banco.

Los afectados, en este caso, son Nuria R. y José A. R., una pareja que vendió su casa en otra comunidad autónoma -prefieren no revelarla para guardar el anonimato- para venirse a vivir a Cantabria. El dinero que ganaron con la venta, «y los ahorros de toda una vida», lo invirtieron en la compra de uno de los chalés que la empresa ‘Eimagg, S. L.’ iba a construir en Oruña de Piélagos, con un precio total de 418.000 euros.

Corría el mes de abril de 2006 cuando firmaron el contrato con la constructora, en el que constaba que la casa debería estar entregada en 24 meses (abril de 2008) y que se constituiría un aval -firmado con el banco con el que la promotora suscribiese su préstamo- para garantizar las cantidades entregadas a cuenta. Antes de expirar el plazo se acordó una prórroga de entrega de la casa hasta julio de 2009. Pues bien, cuando llegó esa fecha, Eimagg ni se presentó al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ni entregó la casa ni dio explicación alguna.

Hacía tres años que Nuria y José habían ido pagando la casa mediante cheques y entregas mensuales en la cuenta abierta por la constructora en el Banco Popular, por un importe total de 255.562 euros. Llevaron a Eimagg a los tribunales en julio de 2011, en un juicio ordinario en el que solicitaban la resolución del contrato de compraventa con la restitución de la suma abonada. Ganaron, pero la sentencia (emitida por el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Santander en julio de 2011) no pudo ser ejecutada por la insolvencia de Eimagg.

Pero esta empresa, con domicilio en Camargo, tenía suscrito con el Banco Popular un contrato de préstamo con garantía hipotecaria para financiar la construcción de Oruña, así que BBM Abogados emprendió acciones legales contra la entidad crediticia. El juicio celebrado en 2016 en el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Santander les dio la razón, en una sentencia que considera que «la responsabilidad entre promotora y entidad de crédito es solidaria y por tanto exigible a uno y otro con independencia».

Según la Ley 57/68, la empresa constructora está obligada a «garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el 6% de interés anual» mediante un seguro o un aval bancario, y que el dinero que vayan anticipando los compradores debe ingresarse en «una cuenta especial», de manera que «solo se podrá emplear para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas».

A pesar de ello, Eimagg no abrió tal cuenta especial, sino que Nuria y José fueron pagando las mensualidades en la cuenta ordinaria que esa constructora tenía abierta en el Banco Popular por su préstamo. Además, tampoco se firmó el aval bancario que figuraba en el contrato. Con todo, la defensa del Banco Popular argumentó que «no habiendo solicitado Eimagg la constitución de cuenta especial ni aval» no se le puede exigir que dé cumplimiento a esos requisitos, y también negó que estuvieran acreditados los pagos que los demandantes aseguraban haber hecho. Y como los compradores tampoco exigieron al banco la constitución del aval «ellos deberán responder de su propia negligencia», alegó el Popular.

La jueza del nº3, Eva Aja, repasa en esa sentencia de 2016 la jurisprudencia y el conjunto de leyes que han venido a proteger a los compradores de viviendas, «un conjunto de normas que afecta al entramado de relaciones entre quien promueve una edificación, los ciudadanos que pretenden adquirir una vivienda y la entidad financiera y el avalista o aseguradora del cumplimiento de la prestación de la promotora» recorre.

El propósito es proteger «a quien la Ley considera la parte débil» ante la posibilidad de que pierda el dinero anticipado a la entrega de la vivienda a la que aspira. Y que así se ha hecho por los «reiterados abusos» en contratos que obligaban a adelantar pagos para comprar viviendas antes de construirse, con la consiguiente «alarma en la opinión pública». Pues bien, en ese bloque normativo se entiende «esencial» la constitución del aval, no solo para garantizar la devolución del dinero entregado en caso de incumplimiento del vendedor, sino además para dar «seguridad» al comprador de que sus expectativas contractuales serán debidamente atendidas. En cuanto a la inexistencia de esa ‘cuenta especial’ en la que tendrían que haber ingresado las mensualidades, que no lo hicieran «no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor».

Por ello, en la sentencia se destaca la «imposición legal» a las entidades de crédito «de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad sean derivados a la cuenta especial (…) constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir». En cuanto al argumento del Popular de que no podía saber de dónde provenían los ingresos en la cuenta de Eimagg, la sentencia responde que lo podía conocer «con un mínimo de diligencia», pues Nuria y José hacían constar cada vez que ingresaban dinero la observación ‘mensualidad chalet Oruña’. Por todo ello, el juzgado condenó al Popular a reintegrar a los demandantes los 255.562 euros ingresados en esa cuenta más los intereses (liquidados judicialmente en 102.920 euros) y a pagar las costas del juicio.

A raíz de esa sentencia, el Banco Popular consignó el dinero para evitar que siguieran corriendo los intereses, y la suma está ya en manos de los afectados. Después, recurrió la sentencia de 2016 ante la Audiencia Provincial –vía que acaba de perder- y todavía está en plazo para presentar otro recurso ante el Tribunal Supremo. Consultado el despacho de abogados del Banco Popular, Sánchez Casas (de Navarra), ha declinado valorar esta sentencia ni pronunciarse sobre si seguirá recurriendo.