La escasa oferta en el mercado inmobiliario complica el acceso a las viviendas de alquiler

Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, el piso tipo de renta en Cantabria tuvo el pasado mes de enero un precio medio de 7,67 euros por metro cuadrado, lo que supuso un ascenso mensual del 1,04%. Respecto al mismo mes de 2022, se produjo un repunte del 12,4%, el cuarto de mayor de España, donde el precio medio fue de 10,41 euros por metro cuadrado con un incremento interanual del 3,4%, es decir, nueve puntos menos que en la región.

«El encarecimiento de los precios respecto al pasado año 2022 es algo más contenido y la racha de subidas mensuales sucesivas iniciada en el mes de septiembre se ha roto», dice el director de Estudios del portal, Ferrán Font, que, en cambio, no vislumbra todavía una tendencia a la baja sino «todo lo contrario».

Él apunta hacia la realidad que vive el mercado inmobiliario como una razón para no esperar un cambio en la trayectoria al alza de este indicador.

«La oferta continúa estando muy por debajo de la demanda y se retira todavía más producto cuando no hay un marco regulatorio estable que proporcione seguridad», indica Font, que cree que a lo largo de este año, 2023, «el inversor va a pisar el acelerador frente al comprador, que va a retrasar su paso hacia adelante porque el inmueble residencial es un activo defensivo que, una vez puesto en arrendamiento, genera una rentabilidad muy atractiva».

A su manera de ver, «el incremento de las rentas del alquiler» como consecuencia de la escasez de las ofertas existentes «está complicando el acceso a la vivienda» a aquellas personas que tienen que recurrir a esta fórmula habitacional concreta «ya sea porque no reúnen las condiciones financieras que requiere la compra de un inmueble o porque han decidido esperar a que la actual situación hipotecaria se normalice».

Por la razón que fuere, lo cierto es que ese desplome del número de pisos puestos en alquiler, una caída estimada en un 30%, ha provocado un desequilibrio entre la oferta y la demanda que está repercutiendo en los precios, tensionados por supuesto al alza, y transformando de arriba a abajo el mundo del alquiler de viviendas en España y, en consecuencia, en Cantabria.

Miembro de la junta directiva de Afilia Inmobiliarias, un colectivo que aglutina a 24 agencias, y propietario de Activa Norte, Agustín Martínez admite que a la vuelta de la pandemia del covid «se produjo una elevación de los precios de los pisos de alquiler» que él sitúa entre el 9% y el 11% («dependiendo de la zona de Santander a la que nos refiramos)», si bien discrepa de los números hechos públicos por pisos.com. «No creo que la subida interanual entre enero de 2022 y el de 2023 haya sido del 12,4% como dicen. Yo la rebajaría un poco, a un 7%», matiza el empresario cántabro, que recuerda que el incremento en el precio de los alquileres de las primeras viviendas está topado por ley en un 2%.

Sí coincide, en cambio, en que la oferta de pisos de alquiler está en este momento muy por debajo de la demanda.

«No hay pisos para alquilar», afirma. Y da algunos motivos. «La gente joven que trabaja y quiere emanciparse no tiene el músculo financiero necesario como para afrontar una hipoteca, no tiene ingresos suficientes como para comprarse una casa, ni tiene ahorros ni le da la nómina, así que, por norma general, tiende a irse a vivir de alquiler», cuenta Martínez para justificar la alta demanda.

Por esta razón, y algunas otras, es por la que se está originando un incremento de los precios y un colapso en el mercado que requiere, a su modo de ver, la adopción de medidas.

Según él, el sector de las viviendas de alquiler se desahogaría «facilitando a los jóvenes el acceso a una casa en propiedad», «incentivando a los dueños de todos esos inmuebles que permanecen cerrados, algunos de ellos desde hace ocho o diez años, para que los pongan en alquiler» y «llegando a buenos acuerdos con la Sareb (la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) para que incorpore a este mercado sus viviendas en lugar de vendérselas a fondos buitre a precios ridículos».

El propietario de Activa Norte, que ha visto cómo la cartera de pisos de alquiler que su empresa manejaba entre 2007 y 2011 «se ha reducido casi a la mitad», afirma que, en su caso concreto, tiene media docena de clientes esperando a entrar a vivir en pisos que todavía están ocupados. «Ha habido incluso quien ha alquilado una vivienda sin verla para que no se la quitaran», asegura el empresario.

De la gran escasez de los pisos que se anuncian para alquiler, «que es lo que, en definitiva, encarece el producto», ofrece ejemplos la directora comercial de Mikeli, Galia Fuentes, que coincide en que los precios solo se moderarán cuando la oferta y la demanda empiecen a convivir en equilibrio.

«Si en una calle, Ernest Lluch, por ponerle un ejemplo, teníamos de cinco a diez propiedades en alquiler al año, ahora mismo podríamos tener una o dos y a lo peor no vuelven a salir más durante meses», dice la directora, que advierte de que, de salir, no lo va a hacer al mismo precio. «La misma vivienda que ahora está alquilada por 650 euros se va a alquilar por 850 como poco». Eso, ahí, «porque si nos vamos a zonas 'prime', de primera línea, el producto es aún más escaso y el precio todavía más elevado». Según Fuentes, alquilar una vivienda en el Paseo de Pereda o en la Avenida de Reina Victoria «costaba de 1.500 a 1.800 euros» antes de sobrevenir la pandemia. «Ahora no se alquilan por menos de 2.500 ó 3.000».

A la vista de esos incrementos, «parece que los propietarios están comenzando a sacarles una cierta rentabilidad a sus pisos, porque, a diferencia de antes, ya no los están alquilando por debajo de lo que vienen pagando por la hipoteca y la comunidad», precisa la directora comercial, que está siendo testigo directo de un curioso cambio de escenario. «Ahora no es el inquilino el que elige en qué casa quiere vivir -el mercado no le da elección-, es el dueño el que elige quien quiere que viva en su casa».

La reducida oferta de pisos de alquiler, origen de sus altos precios, está obstaculizando el acceso a las familias menos pudientes, que no acaban de encontrar viviendas ajustadas a sus economías sencillamente porque no las hay.

«Las aseguradoras imponen que el inquilino no destine a la renta más del 40% de sus ingresos», explica la directora de comunicación de Inmobiliaria San Fernando, Rosa Viota. «Del tal manera que si una unidad familiar ingresa 1.000 ó 1.200 euros no puede pagar de alquiler más de 400 ó 480 euros y por ese precio no hay nada».

En ese universo están atrapadas no solo numerosas familias cuyos ingresos no dan para más «sino también muchos jóvenes que tienen que marcharse a vivir de dos en dos o de tres en tres porque solos no pasan el corte», jóvenes cuyas nóminas actuales «no les alcanzan para pagar un alquiler y, a la vez, ahorrar los 30.000, 40.000 ó 50.000 euros que necesitan para comprarse una casa», jóvenes que, al final, «viven como hámsters».