El mercado hipotecario se invierte en Cantabria y ya se cancela un 30% más de lo que se contrata

La situación en la región no es única. En España, la firma de hipotecas sobre viviendas ha caído un 24% desde 2022, mientras que el tipo de interés medio de los préstamos se ha establecido en el 3,15%, un punto porcentual más que en el mismo mes del año anterior. Estas cifras, unidas a un Euríbor que ha escalado hasta el 4,064 de media este agosto, han llevado a que las personas con créditos hipotecarios estén moviendo ficha para encontrar mejores condiciones para sus préstamos sobre viviendas desde hace meses o amortizando los últimos plazos para quitarse de encima la deuda.

Sin embargo, no pueden atribuirse todas las cancelaciones a casos de amortización anticipada: la estadística del INE no desagrega por tipos de rescisiones de contrato, pero lo que sí es generalizado es el crecimiento en los últimos meses, vinculado al aumento de los tipos de interés en todos los tipos de hipotecas desde el pasado verano, cuando los tipos medios del Euríbor pasaron de indicadores negativos a superar los dos puntos al final del periodo estival.

Por esta evolución del indicador bancario es necesario volver a septiembre del año pasado para encontrar un mercado hipotecario habitual con mayores contrataciones que cambios y cancelaciones. El final del verano pasado marcó un antes y un después con la media del indicador bancario por encima de los 2,2 puntos y una subida brusca de un punto porcentual en solo un mes.

En el último mes y solo en Cantabria, las subrogaciones (cambio de banco del crédito hipotecario) para unas mejores condiciones, cancelaciones y novaciones (nuevas condiciones del crédito hipotecario en la misma entidad) casi duplican a la firma de hipotecas. Mientras las nuevas firmas se quedaron en 494, la suma de las operaciones de cambios y rescisión de contratos llegó a las 904.

El movimiento en los indicadores hipotecarios es tan constante que su temblor se deja sentir también en la región. De esta manera, los pequeños cambios de condiciones en créditos bancarios suponen un vuelco brusco de algunas cifras, como la registrada en el último mes de la serie histórica, el de mayo, en las subrogaciones de acreedores: los cambios de banco subieron hasta las 163 operaciones, trece veces más que el mes anterior y que supone el tercer registro más alto desde 2019. En marzo, sin embargo, fueron las cancelaciones hipotecarias las que cobraron protagonismo: solo en ese mes se cancelaron 907 créditos hipotecarios frente a las 467 contrataciones.

La explicación global para esto está en un cambio de tendencia en los tipos de hipotecas que se están contratando ya, un sistema «más europeo» donde priman más los préstamos a tipo fijo o mixto, según detalla David Cantarero, Catedrático de Economía de la Universidad de Cantabria (UC). Recuerda, a su vez, que casi tres cuartas partes de los contratos hipotecarios actuales están firmados bajo tipo variable, por lo que las propias dinámicas de los tipos de interés «están llevando a que cambien las preferencias de las familias».

Algo que el mercado bancario no se lo está poniendo fácil a quienes están intentando contratar unas hipotecas nuevas ahora, ya que «las entidades están poniendo las hipotecas a tipo fijo más caras».

Ante la tesitura complicada a la hora de hacer frente al pago de la hipoteca cada mes, David Cantarero señala la negociación con las entidades bancarias como una de las vías a adoptar para intentar mejorar las fórmulas: bien con el propio banco a través de las novaciones, «que puede ser interesante con la cultura financiera del propio propietario, o bien a través de la intermediación», o bien con una entidad bancaria distinta, con una subrogación. Este último cambio, advierte, «siempre va a depender de las condiciones que ya tiene el préstamo hipotecario y también de su nivel de renta o estrato social», por lo que, añade, «las personas con menor nivel de renta van a tener más dificultades para poder hacer estas negociaciones dentro de su propio préstamo hipotecario», tanto en su propia entidad financiera como con otros bancos que les ofrezcan otras condiciones.

Además, como previsiones de cara a los próximos meses, es posible que el mercado hipotecario siga inestable, ya que las previsiones «más pesimistas» para final de este año es que, aunque haya subidas estos próximos meses, «nos quedemos en niveles del 4,5 o un poquito más», abunda Cantarero, y que de cara a los primeros meses de 2024 bajen a niveles de 3,7%, «unas cifras draconianas», a juicio del experto.

Otro de los indicadores fundamentales para valorar la marcha del mercado de créditos hipotecarios es el importe medio del préstamo, que subió a más de 123.000 euros el pasado mes de mayo, casi mil euros superior al importe medio que se registró en el mismo mes del año 2022. En el cómputo del país, los préstamos hipotecarios en Cantabria son los séptimos más caros, 20.000 euros por debajo de la media española, que se aproxima a los 142.000 euros. Sin embargo, el crecimiento leve del importe medio de las hipotecas en Cantabria contrasta con la evolución interanual del precio de la vivienda.

Según el último informe del Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad, el precio por metro cuadrado de vivienda en Cantabria es cada vez más caro: desde el año pasado este indicador ha ascendido un 5,6%, alcanzando los 1.684 euros por metro cuadrado; el de vivienda nueva lo ha hecho un 16%, la segunda mayor subida en todo el país, y que sitúa el precio por metro cuadrado en 1.792 euros; y el de vivienda de segunda mano se ha incrementado un 3,7% hasta llegar a los 1.667 euros por metro cuadrado.

A pesar de los incrementos, el valor de la vivienda en Cantabria está en la parte baja en la clasificación por regiones e incluso se sitúa 300 euros por debajo de la media del país, que llega a los 1.947 euros de media impulsada, sobre todo, por los altos precios que se pagan en Islas Baleares y la Comunidad de Madrid. Estas tres son las regiones que lideran la tabla, con precios por metro cuadrado que superan los 3.100 euros.