La Ley del Suelo facilita construir en zona rústica en municipios pequeños y lo impide en los grandes

«Pensábamos que el articulado anterior tenía cierto consenso, pero hemos visto que no», apuntaba Gochicoa, que espera que con los cambios introducidos se reduzca el tono de las voces críticas. Con respecto a la anterior ley, que data de 2001, es cierto que habrá una mayor facilidad para levantar viviendas unifamiliares en suelo rústico, pero únicamente en municipios pequeños de menos de 5.000 habitantes. Y con mayor rapidez y menores exigencias en aquellos que están en riesgo de despoblación. «Para que estos dejen de perder vecinos y si es posible que se incrementen en ocho o diez personas como mucho. Puede significar que el bar no tenga que cerrar. Que la panadería siga existiendo. Ese es nuestro objetivo», defiende Gochicoa, que habla de un crecimiento «sostenible».

La norma anterior –la aprobó el PP con apoyo de PRC y PSOE, y esta aspira, según el consejero, a reunir el mismo consenso– ya daba esta opción. De hecho, en una década se levantaron un millar de viviendas, pero sólo el 15% en estas zonas rurales. El 85% restante correspondía a zonas costeras y turísticas. A partir de la aprobación de este texto, las primeras tendrán más facilidades y los requisitos que se exigirán a las familias serán menores, mientras que las segundas, ese 85%, quedan descartadas. Prohibidas. En las ciudades y localidades medianas y turísticas, de forma general, sólo se podrá edificar en suelo urbano. De la explicación técnica realizada ayer por Gochicoa se desprende que la Ley del Suelo, en realidad, serán casi dos leyes distintas. Una para regular el urbanismo en los grandes municipios y otra para los pequeños. «Que la Cantabria rural pueda crecer y tener algún tipo de posibilidad de desarrollo. Lo que buscamos en Cantabria es un desarrollo sostenible, no una actuación que pueda destrozar los paisajes», apuntó el regionalista sobre las pretensiones de la norma.

Eso ya se contemplaba en el borrador que salió a información pública en marzo. Entonces, ¿qué se ha tocado en este medio año? A raíz de las alegaciones, se han corregido algunos puntos que está por ver si convencen a los críticos. En las zonas rústicas –fuera del núcleo rural– siempre tendrán que ir inmuebles unifamiliares. Además, sí aún queda espacio disponible en zonas ya catalogadas como urbanizables, las trabas se incrementan. Además, las corolas –ese espacio alrededor del pueblo en el que se podrá construir aunque sea suelo rústico– ya no se prolongan a lo largo de 100 metros respecto al perímetro urbanizable, sino que se elimina esa medida y se sustituye por una proporción respecto al tamaño el pueblo. Así, las corolas no podrán exceder el 50% de la superficie previa del núcleo. Esta novedad hace que en algunos casos se reduzcan las posibilidades –los pueblos más pequeños– y en otros podrían ampliarse. De otro lado, las nuevas casas no pueden implicar construir más viales, el impacto visual debe ser mínimo y no puede haber alteración de la pendiente del paisaje, entre otras cosas. Todo esto último forma parte de las novedades respecto al polémico borrador inicial.

Quien se pregunte si con esta modificación podrá construir una vivienda en suelo rústico de un pequeño pueblo donde antes no podía hay que responderle que depende, aunque se abre el abanico de posibilidades. Porque la norma introduce muchas variantes. Cada supuesto tiene una respuesta. Común a todos es que cuando sea posible poner ladrillos, habrá que hacerlo manteniendo la coherencia con el entorno en aspectos como la estructura, la tipología y los materiales.

Aumenta la posibilidad –sobre todo la facilidad– de construir en zonas rústicas de pueblos, pero en cambio se pone coto a otras prácticas que se han detectado en las zonas rurales y que Obras Públicas considera que atentan contra la protección del paisaje. En los núcleos rurales (entre 5 o 30 viviendas, frente a la definición de núcleo urbano) no se podrán construir pisos y las viviendas unifamiliares deben seguir la lógica de las edificaciones ya existentes.

Además, se vigilará el cambio de uso y sólo se podrá hacer transcurridos 10 años. Así se impide que un propietario levante una nave con licencia de explotación ganadera, que nunca la dedique a este fin y de forma inmediata pida la licencia para que funcione como vivienda. Y por último se acaba con lo que técnicamente se denomina segregación de terrenos en los pueblos, una forma encubierta de construir urbanizaciones en zonas no permitidas que se lleva a cabo levantando casas una a una con proyectos diferentes.

Frente a la realidad de la Cantabria interior donde «no se construye ni se vende vivienda», motivo que lleva al Gobierno a intentar favorecer un cambio de tendencia, esta Ley del Suelo también introducirá novedades, aunque más puntuales, en el ámbito urbano (ciudades, el litoral y los municipios que rodean a las autovías). En este entorno Gochicoa reconoce que, frente a lo anterior, «sí ha habido en algunas ocasiones crecimiento desmesurado».

Una de las más importantes es la actualización de la figura de los PERI, planes concretos de rehabilitación de barrios degradados, como podría ser El Cabildo en Santander. Con esta Ley no será necesario un cambio del Plan General para llevarlo a cabo. De haber estado esta medida en vigor, la capital no habría perdido la ayuda estatal para su restauración por la imposibilidad de cambiar a tiempo su PGOU. La condición para usar esta herramienta por esta 'vía rápida' es que aunque se puede cambiar la distribución de los espacios, la superficie total de los usos no debe variar.

También se pondrán facilidades para que las comunidades de vecinos puedan realizar obras de eficiencia energética. Incluso hasta el punto de aumentar su máximo de volumen de edificabilidad si es por este motivo. Y da a los ayuntamientos –pensando especialmente en Santander y Torrelavega– la opción de activar Áreas de Rehabilitación Forzosa para impulsar estos procesos aunque los propietarios no se decidan.

De forma común a zonas rurales y urbanas, lo que intenta la nueva norma es adaptarse a las leyes nacionales y también simplificar los trámites y reducir los tiempos. En primer lugar para que los particulares se encuentren con menos problemas en los casos en los que no hay ningún impedimento para que pongan en marcha las máquinas para edificar una vivienda o negocio. Por ejemplo, el silencio administrativo será positivo (se entiende que es un sí) cuando se pide una autorización y no negativo como hasta ahora. Y para pequeñas actuaciones, como reparaciones o mejoras, no será necesario esperar el permiso de las administraciones. Bastará con que el profesional que la realice entregue una comunicación previa. «Y así la administración se puede dedicar a los temas en los que tiene que hacer un informe o autorización porque sí que hay aspectos fundamentales a valorar», concluye Gochicoa.

Y también más facilidades para los ayuntamientos a la hora de redactar sus planes generales. Ahora, el proceso les cuesta entre 10 y 15 años y cuando acaban el documento ya se ha quedado. El objetivo es que no pase de cinco. El Gobierno se compromete a dar más apoyo técnico desde el inicio y obligará a que los cambios salgan a información pública sólo cuando sean sustanciales.

1.- Despoblación Obras Públicas asegura que será un instrumento para frenar la pérdida de vecinos y que en el mejor de los casos se crearán en una década «una o dos viviendas»por cada núcleo rural.

2.- Rehabilitación Faculta a los ayuntamientos a hacer actuaciones integrales en barrios sin tocar el PGOU. Contempla las Áreas de Rehabilitación Forzosa para actuar sin acuerdo de los afectados.

3.- Eficiencia energética Reduce los impedimientos para que las comunidades de propietarios realicen actuaciones. Incluso se introducen excepciones a la norma general si la obra es para este fin.

4.- Menos burocracia Para pequeñas obras o reparaciones no habrá que esperar la autorización de la Administración, basta con haber informado. El silencio administrativo pasa a ser positivo.

5.- Planes generales El Gobierno introduce más herramientas para acompañar a los ayuntamientos en la redacción desde el inicio. El objetivo es que se aprueben en cinco años. Ahora tardan hasta 15.

La presidenta del PP, María José Sáenz de Buruaga, mostró ayer su disposición a negociar con el Gobierno en el Parlamento durante el periodo de enmiendas para sacar adelante esta nueva Ley del Suelo con el mayor consenso posible. La jefa de la oposición apuntó que la norma «no es una cuestión de izquierdas ni derechas, sino de modelo de región», por lo que la norma que ahora se apruebe debe durar en el tiempo para dar seguridad jurídica a todos los agentes. También defendió que la ley del PP de 2001 es un buen punto de partida, porque fue la que introdujo la posibilidad de crear viviendas unifamiliares en suelo rústico, y pidió trabajar para que se agilicen los trámites administrativos.