Radiografía urbanística de la costa: planes desfasados y amables con el ladrillo

La costa cántabra, que ha pasado por etapas de auge del ladrillo, por crisis y por estallidos de burbujas inmobiliarias, se enfrenta a un nuevo despertar del sector –empujado por la demanda de segundas residencias turísticas– sin herramientas apropiadas ni adaptadas a las obligaciones de conservación del territorio que se han aprobado en los últimos años. La mayoría de municipios del litoral cuenta con planes urbanísticos desfasados y amables con la construcción, con ordenaciones redactadas hace treinta, cuarenta o cincuenta años que no están adaptadas a la legislación actual y con diseños urbanísticos que funcionan a golpe de modificaciones puntuales, sin una idea estudiada sobre cómo y cuánto deben crecer.

En Colindres manda el plan urbanístico de 1964; Camargo, Laredo y Santoña tienen normas de los años 80; Suances, Piélagos, Santander y Castro Urdiales se rigen por documentos de la década de los 90; y El Astillero y Bezana tienen planes de mínimos que no están adaptados al Plan de Ordenación del Litoral (POL) ni a la Ley del Suelo.

Es decir, en Cantabria no se están cumpliendo las leyes urbanísticas. Esas leyes que dicen que los planes municipales deben adaptar sus instrumentos de planeamiento a lo establecido en la Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria en un plazo de cuatro años. Una normativa que se aprobó en 2001. Hace 23 años. La misma ley que da poder al Gobierno de Cantabria para tomar el control del urbanismo municipal si en cinco años desde la aprobación de esa norma los ayuntamiento siguen sin renovarse. De nuevo, han pasado 23 años, y el Ejecutivo nunca ha ejercido esa competencia.

Ya el Tribunal de Cuentas en 2006, en un informe de fiscalización del desarrollo urbanístico costero en Cantabria, detectó que la inmensa mayoría de los planes generales tenían «una considerable antigüedad» y estaban «fundamentalmente orientados a la creación de ciudad y, consecuentemente, alejados de las cada vez más exigentes medidas de protección ambiental». Han pasado 18 años desde que se escribieron esas palabras y hoy siguen siendo igual de válidas.

Aunque hay excepciones como San Vicente de la Barquera, Miengo y Ribamontán al Mar, que sí han actualizado sus normas, no hay duda de que la mayoría de planeamientos de la costa cántabra han quedado obsoletos. No sólo porque la concepción de estos instrumentos respondió a un modelo de sociedad y utilización del suelo muy diferente al actual, sino también por no poder responder al nivel de conservación del territorio exigible por la diferente normativa que se ha aprobado a lo largo de su vigencia.

De hecho, si en Cantabria hay un nada desdeñable número de sentencias de demolición no se debe a la legislación urbanística, sino a una incorrecta aprobación de los planes de urbanismo y, por derivación, de las licencias otorgadas al amparo de aquellos, tal y como explican los expertos.

Pero, ¿por qué no se actualizan los planes municipales? En primer lugar, por el coste político y económico. A muchos ayuntamientos no les interesa aprobar unas nuevas normas que puedan molestar a vecinos propietarios de terrenos que pierdan valor, lo que acabaría provocando, después, menos entrada de dinero a las arcas públicas.

Las normas subsidiarias y los planes más antiguos permiten edificabilidades mucho mayores, ya que son planeamientos con visión de explotación masiva del suelo y no adaptados a las leyes proteccionistas más modernas, como el POL.

Un ejemplo para entenderlo mejor. En un Plan General de hace veinte años, una finca urbana de 10.000 metros cuadrados, con escasos servicios y una edificabilidad alta tiene un valor de mercado de 850.000 euros. Esa misma parcela actualizada con el POL estaría obligada a bajar su volumen de viviendas más de la mitad y su precio caería a los 275.000 euros. La fórmula es muy sencilla: cuanto menos sea el valor para el propietario, menor es la recaudación fiscal del Ayuntamiento.

Un Plan General moderno obliga, además, a la construcción de un 30% de edificabilidad residencial en régimen de vivienda social, mucho menos rentable que la libre.

Otra de las razones que explican la obsolescencia urbanística de muchos municipios es el farragoso y complejo proceso administrativo que, muchas veces, acaba con los documentos en los tribunales anulados por los jueces por defectos de forma. Hay ejemplos de sobra en Cantabria. El Plan General de Santander de 2012 acabó en la papelera por una incorrecta evaluación del bitrasvase; el de Laredo de 2016 tuvo que romperse por no incluir un informe de Telecomunicaciones; ese mismo año, los jueces tumbaron el de Cabezón de la Sal por no haber sometido una modificación a exposición pública; y diez años antes el de Colindres fue anulado por «defectos formales».

Los planes urbanísticos tardan años, incluso décadas, en aprobarse, pero un mínimo fallo provoca su nulidad total. Este hecho, unido a que en materia de urbanismo existe el ejercicio de la acción pública, que permite a los ciudadanos impugnar ante los tribunales actuaciones supuestamente ilegales, ha disparado la judicialización del urbanismo en Cantabria.

Es tan evidente esa desproporción en la anulación completa de un plan cuando existe algún defecto formal subsanable que, hace menos de un mes, el Consejo de Ministros aprobó la modificación de la Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana, con la que se pretende «dar seguridad jurídica y evitar que los errores de carácter formal que sean subsanables» puedan conllevar la nulidad total de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. El texto se enviará para su debate y tramitación al Congreso de los Diputados.

A este panorama de incumplimientos legales en las normas urbanísticas municipales hay que añadir la inexistencia de un Plan Regional de Ordenación Territorial de Cantabria (PROT) en el que el Gobierno lleva años trabajando sin resultados, pese a que la Ley del 2001 obligaba a aprobarlo de forma inminente. Desde entonces, cada nuevo Gobierno se compromete a sacar adelante, sin éxito, esta herramienta fundamental para promover el desarrollo urbanístico sostenible de la región. ¿Por qué no lo hace? Quizás no le interese al Gobierno, como denuncian algunas voces municipales, perder el control del territorio con un Plan que impida a los responsables urbanísticos de turno dar permisos en función de los intereses del momento. Aunque si los actuales Planes Generales incumplen el POL y otras normas ya aprobadas, habría que preguntarse si es realmente tan importante el PROT si se le va a hacer el mismo caso.