La recaudación tributaria ligada al mercado de la vivienda se dispara un 18% en Cantabria

No se alcanzaba un registro similar desde 2010, si bien todavía supone casi la mitad de los ingresos alcanzados en pleno 'boom' inmobiliario, allá por el año 2006, cuando la recaudación por Transmisiones casi duplicaba la actual, al alcanzar los 132 millones. Entonces, la economía crecía a tasas del 4% anual y se vendían más de 14.000 inmuebles al año.

Una jugosa parte de lo que recaudan las comunidades autónomas se basa en tributos que gravan las operaciones inmobiliarias. Por eso, cuando estas se hundieron, las arcas públicas regionales se resintieron. Ahora, en pleno despertar de las compraventas de viviendas, los ingresos vinculados al mercado inmobiliario se disparan. En los cinco primeros meses de este año, el ITP ha crecido un 23% respecto al mismo periodo del año anterior. El consejero de Economía y Hacienda, Juan José Sota, no puede estar más contento. «El aumento de la recaudación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un reflejo del incremento de la actividad económica de Cantabria», explica.

El pulso de la construcción comienza a latir, pero la compraventa de viviendas, sobre todo de segunda mano, pisa con fuerza en Cantabria, al igual que en el resto del país. El año pasado se realizaron en la región 6.634 transacciones, de las cuales 5.874 eran de segunda mano. Es el mejor registro desde 2010, aunque muy alejado del frenesí de 2006, cuando se vendían casi 15.000 viviendas al año, según los datos del Instituto Cántabro de Estadística (Icane). Dos años después, la economía mundial se deslizó por un pozo oscuro y el sector inmobiliario estalló hecho añicos, hasta ahora.

Esta revitalización de la compraventa de vivienda, sobre todo usada, se ve claramente reflejada en el crecimiento de los tributos inmobiliarios (el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados). La recaudación de ambos constituye un buen termómetro para medir la situación del sector inmobiliario. El primero, que grava la adquisición de viviendas usadas, es el que más aportó a las arcas autonómicas el año pasado de entre todos los impuestos cedidos, de hecho, reportó cuatro de cada diez euros, precisamente por el tirón de la vivienda de segunda mano.

Los impuestos cedidos, establecidos y regulados por el Estado, cuya recaudación se cede a las comunidades autónomas de régimen común, son el de Patrimonio, Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Tasas sobre el juego. Según los datos facilitados por la Consejería de Economía y Hacienda, el año pasado Cantabria recaudó un total de 166,6 millones de euros por esta vía. De ellos, 71,4 millones proceden directamente de Transmisiones, lo que supone el 0,55% del Producto Interior Bruto regional y el 4,96% del total de impuestos recaudados por el Gobierno regional, que suman 1.438,7 millones, lo que da idea de la importancia de este tributo en el peso de la economía regional.

Los ingresos por este concepto tocaron suelo en 2012, durante la segunda recesión en España desde el inicio de la crisis. Aquel año Cantabria apenas recaudó algo más de 40 millones por Transmisiones Patrimoniales y sólo se vendieron 2.508 viviendas usadas, uno de los ratios más bajos desde que estalló la crisis del ladrillo. Baste decir que durante el primer trimestre de este año se han firmado 1.160 transacciones de casas de segunda mano frente a 228 nuevas.

Desde entonces, los ingresos regionales del ITP han ido creciendo progresivamente. Y si el año pasado la recaudación por Transmisiones Patrimoniales subió un 18% anual, en los cinco primeros meses de 2018 el incremento se ha disparado y se sitúa en un 23% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior con una recaudación que roza los 32 millones.

No obstante, además del arreón de la compraventa de pisos hay que tener en cuenta otro factor para explicar el tirón de los ingresos tributarios. El ITP es un impuesto indirecto cuyos tipos están fijados por cada comunidad autónoma. El Estado establece un marco general y unos mínimos, pero la competencia sobre este impuesto pertenece a cada región. El Consejo General de Economistas advirtió hace unos meses al presentar el estudio 'Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2018' que la competencia fiscal entre comunidades había elevado el impuesto en los últimos años, quizá debido al desplome de la recaudación tras 2008.

Sin ir más lejos, Cantabria es una de las comunidades que decidió aumentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y también el de Actos Jurídicos Documentados del 8% al 10%. De este modo, el Gobierno bipartito situó a Cantabria a la cabeza en dicho tributo, junto a Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, comunidades más grandes y ricas. Así, por la compra de una casa de segunda mano de 150.000 euros en Cantabria se abona una factura de 15.000 euros, mientras que Madrid, con 9.000, y Canarias, con 9.750, son las que menos gravan este tipo de operaciones.

Las comunidades que más recaudan son Baleares (1,9% de su PIB en 2016), Valencia (0,91%), Andalucía (0,89%) y Cataluña, con 0,78%. Las que menos son regiones en las que el sector tiene un peso reducido o el tributo está fuertemente bonificado, como País Vasco, Navarra o Galicia.

¿Tiene sentido tener tan alto este impuesto en un contexto como el actual, con un amplio stock de viviendas en la región? En Cantabria la vivienda nueva está prácticamente vendida y es una de las comunidades autónomas, junto con Extremadura, donde no existen inmuebles de nueva edificación en el mercado, según los datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, existen unas 3.000 viviendas usadas que buscan comprador, de acuerdo con el estudio publicado por el portal inmobiliario idealista.com en enero de este mismo año.

El consejero Juan José Sota justifica el incremento impositivo. «En este momento la tarifa del 10% sólo afecta a aquellos que compren una vivienda usada y tengan rentas superiores a 30.000 euros, de manera que la subida afecta a las rentas medias altas, porque el salario medio de la región está muy debajo de esa cifra. Así que la inmensa mayoría de los ciudadanos que adquieran una vivienda usada pagarán el tipo del 8%». En Cantabria, el salario medio en 2016 se situó en 1.910,4 euros, 32 euros más que la media española (1.878,1 euros). Además, Sota subraya que quien compre una vivienda de segunda mano para rehabilitar, «la inmensa mayoría porque 8 de cada 10 viviendas de este tipo necesita restauración», sólo pagará un 5%. De modo que «el ITP en la banda alta del 10% sólo afectará a aquellos que tengan mayores rentas».

Por detrás de Transmisiones y ligado a él, el segundo tributo cedido que más incrementa su peso en las arcas regionales es el de Actos Jurídicos Documentados, también relacionado con el sector inmobiliario, que se liquida con los actos registrales tanto en la compra de vivienda nueva como de segunda mano. Su recaudación ascendió el último año a 22,7 millones, el 0,17% del PIB regional, según los datos de la Consejería de Economía y Hacienda. En los cuatro últimos ejercicios, sus ingresos avanzan un 15,6%, desde los 19,2 millones recaudados en 2014, hasta los 22,7 millones ingresados del ejercicio anterior, cifras también muy distantes de los 125 millones que se embolsaron en 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria. Ese año se batió el récord histórico estadístico.

La situación de este tipo de tributos puede cambiar en la reforma de la financiación autonómica antes de que concluya el año. Hay quienes son partidarios de dotarse de más capacidad fiscal en los territorios. En este sentido, Sota defiende que «la norma tributaria autonómica de los impuestos cedidos se armonice de tal manera que, sin menoscabo del principio de corresponsabilidad fiscal a la baja, se consiga un trato justo entre los españoles en materia de tributos cedidos».