Vivienda, el problema que divide a la sociedad

Si me sigues desde que comencé con esta newsletter (por cierto, gracias por leerme) recordarás que me estrené en mayo hablando de la vivienda y de la búsqueda de piso por parte de mis dos hijos. Estamos a finales de octubre y seguimos igual, sin encontrar una vivienda cuyo precio puedan pagar y reúna las condiciones que buscan. Eso sí, tenemos mucho más conocimiento del mercado. En estos meses hemos visto de todo: pisos interiores donde ni se vislumbra la luz del sol pero que publicitan como el paraíso de la tranquilidad; huecos sin ventanas que llaman habitaciones y donde no entraría ni el armario más diminuto; uno donde acababan de contratar un servicio de desinsectación por la plaga de cucarachas; comerciales que se parten de risa si se te ocurre plantear una oferta a la baja... Por supuesto, nunca ha faltado la pregunta: ¿lo quieres como inversión o para vivir en él? Y, siempre, advirtiéndote de que si no te das prisa te lo quitarán de las manos. Suele pasar. Hemos visto desvanecerse alguna posibilidad solo por tomarte dos días para echar cuentas y decidir.

Este proceso lo viven cada día miles de jóvenes y familias. El problema es tan agudo que está dividiendo a la sociedad entre los que son propietarios de vivienda -sobre todo los propietarios de más de una vivienda-, y los que no poseen ninguna.

Los dueños de viviendas defienden su derecho a hacer con ellas lo que les dé la gana: venderlas al precio que quieran, en algunas zonas (cada vez más) a precios escandalosos porque al final alguien habrá alguien que se lo pague; alquilarlas por mucho más que el salario medio de un joven o ponerlas en alquiler turístico, de temporada o por habitaciones, que es mucho más rentable.

Por su parte, los que quieren acceder a una vivienda sin tener que realizar tal sobreesfuerzo reclaman que las administraciones públicas intervengan con medidas de peso que cambien las fuerzas del mercado.

A estas alturas del texto, cada cual ya se habrá posicionado en un bando. Pero dediquemos unos minutos a analizar los datos.

El 45% de la población en España que reside en alquiler está en riesgo de pobreza o exclusión porque el pago del arrendamiento se come una gran parte de sus ingresos, según un informe del Banco de España. Entre las grandes economías europeas, España tiene la mayor proporción de hogares con sobreesfuerzo para pagar el alquiler: un 40% frente al 17,5% en Francia y Alemania, el 28% en Italia y el 27% en promedio de la Unión Europea.

Una persona joven tendría que dedicar en promedio más del 90% de su salario para alquilar una vivienda en solitario. No es extraño que la tasa de emancipación haya caído del 20,6% en 2019 al 16,3% en 2023, una cifra que está muy por debajo del promedio europeo en 2023 (32%).

La distribución cada vez más asimétrica de la vivienda en propiedad está disparando la desigualdad en España. Un estudio de IDRA (Instituto de Investigación Urbana de Barcelona) refleja la transferencia de ingresos que se produce desde los hogares inquilinos, con una renta media de 22.183 euros anuales, a los hogares rentistas, cuya renta media se sitúa en 46.725 euros anuales.

Y si el alquiler se come casi todos tus ingresos, imposible ahorrar para adquirir una vivienda.

Una de las medidas propuestas más llamativas para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad es la planteada por Sumar: prohibir temporalmente que en las zonas donde hay más tensión de precios se pueda comprar una vivienda si no es para residencia habitual del comprador o para ponerla en alquiler asequible. Esta proposición bebe de lo que se ha hecho en otros países. En 2022, Países Bajos aprobó una ley que permite a las ciudades prohibir la compra de viviendas si no se va a vivir en ellas. Las cinco ciudades más grandes de Países Bajos (Ámsterdam, Róterdam, La Haya, Utrecht y Eindhoven) aplican algún tipo de prohibición de compra si no es para residir en ella. Según los datos facilitados por la alcaldesa de Utrecht, donde la prohibición se aplica a las propiedades con un valor de hasta 587.000 euros, en estos dos últimos años, el 78% de las propiedades en Utrecht han sido compradas por personas para vivir en ellas y el 11% por inversores.

También Canadá aprobó en 2022, y lo ha extendido hasta 2027, prohibir la compra de viviendas a los ciudadanos extranjeros y a las empresas comerciales, con algunas excepciones. «Las casas son para que vivan los canadienses y los extranjeros, no deben utilizarlas como una clase de activo financiero», aseguraba la ministra de Finanzas, Chrystia Freeland. En 2020, la parte del mercado de viviendas en propiedad de no residentes en algunas provincias oscilaba entre el 2% y el 6%, por lo que la efectividad de la medida habrá de ser analizada. Lo que sí apuntaban los expertos es que se necesitan más medidas para aumentar la oferta.

Desde luego faltan viviendas accesibles y en las zonas donde existe la demanda. Mientras durante el boom inmobiliario de la primera década de este siglo se construían cada año 150.000 viviendas más que los hogares que se creaban, ahora es justo lo contrario, salen 100.000 viviendas nuevas cuando los nuevos hogares superan los 250.000 al año. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria inició un proceso de ajuste en el sector en 2008 del que empieza a salir. Pero quedan todavía 450.000 viviendas del boom sin vender y sin visos de hacerlo en su mayoría porque su localización y estado no responden a lo que pide la demanda. Las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025 y si se incluyen Valencia, Alicante y Málaga se alcanza el 50% de lo que sería necesario aumentar. La falta de suelo y de mano de obra especializada dificultan la construcción de nuevas viviendas. Para esto habría alguna solución si los grupos políticos acordaran la reforma de la ley del suelo (se ha rechazado dos veces en el Congreso) que permitiera agilizar y poner en producción mucho más suelo que ahora. Hasta el Banco de España ha señalado la necesidad de revisar la gestión del suelo urbanizable para responder más eficazmente a las necesidades de vivienda. Esto significa que las políticas y regulaciones actuales pueden estar limitando la disponibilidad de terrenos adecuados para el desarrollo de nuevas viviendas.

Según el informe sobre la desigualdad en el acceso a la vivienda de IDRA, la demanda está artificialmente hinchada por actores que no tienen una necesidad de vivienda, y esto contribuye a aumentar los precios para aquellos que la necesitan para vivir. En 2023 y 2024, el 56% de las compras se hicieron al contado, sin hipoteca; la propiedad de viviendas se concentra cada vez más en manos de quienes ya poseen bienes inmuebles y, en la última década, el número de grandes propietarios, aquellos con más de diez viviendas a su nombre, ha aumentado un 20%. Durante el prolongado periodo de tipos de interés reducidos o negativos desde la crisis financiera hasta finales de 2021, la vivienda fue uno de los destinos preferidos de inversión de quienes tenían capital. Si a eso se suma el incremento del valor de los inmuebles, el resultado es el aumento continuado de la concentración de la riqueza financiera en los hogares de rentas altas. Hasta el punto de que actualmente, según un artículo de Funcas, el 10% de hogares con mayor nivel de renta acapara prácticamente el 50 % de la riqueza financiera de los hogares.

La interpretación más clara de que se compren tantas viviendas al contado es que hay muchas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan también las subidas de precios.

Se puede decir que en el mercado de la vivienda hay dos elementos de presión que hace unas décadas no existían. Por un lado, se construye muy poca vivienda nueva y su precio ha crecido significativamente. Y, por otro lado, la irrupción del comprador extranjero de alto poder adquisitivo. A partir de 2013, las compras de vivienda por parte de extranjeros representan más del 20% cuando no superaban el 8% entre 2007 y 2010, según la información estadística del Notariado. Han triplicado sus compras en valores absolutos y el precio que pagan los extranjeros no residentes (que representan cerca de la mitad de ellas) es un 70% superior por metro cuadrado al de los nacionales residentes.

La disminución de la asequibilidad de la vivienda exacerba la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios de vivienda y perjudica a los inquilinos y a las familias que no pueden permitirse adquirir una casa. Todo ello afecta a la propia evolución de la sociedad: se retrasa la emancipación, baja la tasa de natalidad, dificulta la movilidad laboral y la movilidad social. Las familias con menos ingresos pueden verse obligadas a vivir en zonas con menos oportunidades de empleo y de educación. En suma, los problemas de vivienda también frenan el ascensor social.

Medidas como el bono alquiler joven o los subsidios al crédito no suelen obtener los efectos esperados y a menudo contribuyen a mantener la tendencia alcista de precios. Más oferta de vivienda, en alquiler y en propiedad, y un parque público de vivienda en alquiler más amplio sería más efectivo, según la mayoría de los expertos.

España desaprovechó durante décadas las inversiones públicas en vivienda. Se levantaron cientos de miles de viviendas de protección oficial (VPO) que se vendían a un precio tasado pero que el propietario podía vender al cabo de unos años sin limitaciones y ganando una importante plusvalía. El número de viviendas protegidas calificadas en los planes estatales autonómicos en el período 1990-2014 superó los 1,3 millones de viviendas, cifra que supone un 6,7% de las viviendas principales de 2023. Pero esto se ha ido reduciendo y cada vez se hacen menos VPO.

La escasa dotación presupuestaria para el alquiler social, tanto a nivel estatal como de las comunidades autónomas, ha situado a España entre los países con menor parque público de vivienda. Las administraciones públicas han anunciado medidas para reorientar su política de vivienda e incrementar el parque público de vivienda en alquiler social.

Seguiremos buscando.

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