Diferencias entre el ITP de la vivienda usada y el IVA de la nueva

La Agencia Tributaria considera vivienda nueva aquella que el promotor vende, por vez primera, tras su construcción o rehabilitación, sin que haya sido utilizada de forma continuada por un plazo de dos años o superior por personas distintas a las que la adquieren. Es decir, no entraría en esa categoría el inmueble que tras su construcción o rehabilitación se ha alquilado y que se pone a la venta transcurridos dos años, salvo en el caso de que quienes hayan habitado la vivienda en ese tiempo sean las mismas personas que lo adquieren.

Para determinar la fecha de finalización de la construcción de un inmueble se tendrá en cuenta la que aparece en el certificado de fin de obra, que expiden el arquitecto y el aparejador responsables del proyecto. Esta consideración de lo que se interpreta como vivienda nueva es la que va a determinar que el comprador tenga que abonar el IVA, que es el mismo en todo el Estado y que no es progresivo, o el ITP, que varía en cada comunidad autónoma y que en muchas ocasiones se aplica por tramos.

Cuando el comprador adquiere una vivienda de segunda mano está obligado a abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se calcula aplicando al precio que aparece en las escrituras el porcentaje que establece cada comunidad autónoma. En algunas regiones el porcentaje varía según los tramos establecidos sobre el precio de compra, que más sube cuanto más se eleva el precio de la vivienda, mientras que en otra existe un único tipo, independientemente del valor de compra del inmueble. La media del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en España se sitúa en torno al 8%: desde el 4% de Euskadi y el 6% de la Comunidad de Madrid, Navarra y Ceuta y Melilla, al máximo del 11% de Cataluña, Extremadura y Baleares. Estos son los tipos impositivos de ITP en las diferentes regiones:

Andalucía: del 8% al 10%.

Aragón: del 8% al 10%.

Asturias: del 8% al 10%.

Baleares: del 8% al 11%.

Canarias: 6,5%.

Cantabria: del 8% al 10%.

Castilla y León: 8%.

Castilla-La Mancha: 8%.

Cataluña: del 10% al 11%.

Ceuta y Melilla: 6%.

Comunidad de Madrid: 6%.

Comunidad Valenciana: del 8% al 10%.

Extremadura: del 8% al 11%.

Galicia: 10%.

La Rioja: 7%.

Navarra: 6%.

País Vasco: 4%.

Región de Murcia: 8%.

En casi la totalidad de las comunidades autónomas existen excepciones con tipos más bajos para colectivos como las personas con discapacidad, los menores de 35 años y las familias numerosas, para las viviendas de protección pública o para los inmuebles que no superen un determinado valor.

Al igual que ocurre con el IVA, el ITP lo abona el comprador, pero en este caso se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, en un plazo de 30 días desde el momento de la compra. Su pago es indispensable para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Si el inmueble que se adquiere es una vivienda nueva, el comprador está obligado a abonar el IVA, un impuesto que es general para toda España. Para los edificios destinados principalmente a viviendas, aquellos en los que se destine a viviendas al menos el 50% de la superficie construida, se aplica de forma general un IVA del 10%; mientras que para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública se aplica el 4%.

En este caso, quien recibe ese IVA es el vendedor del inmueble, en el momento de la firma, que deberá abonar esa cantidad a la Agencia Tributaria.

También la adquisición de una vivienda en alquiler con opción a compra está sujeta al IVA, siempre y cuando se trate de la primera transmisión del inmueble; o, lo que es lo mismo, si el arrendador es el promotor. El tipo impositivo será, igualmente, del 10% con carácter general, y del 4% para las viviendas de protección oficial.