Descontrol en el mercado de la vivienda

¿Por qué su costo es mayor al dinero disponible por quienes las necesitan? Porque los procesos constructivos se han encarecido exponencialmente, mientras los sueldos se han mantenido o incluso bajado, en moneda a valor constante.

El coste de una vivienda económica de 80 m2 es de 990 €/m2 con licencias, honorarios y registro; 79.200 €. Más un solar urbanizado, unos 450 €/m2, otros 36.000 €. En total 115.200 €, más gestión de promoción, un 20%, que alza el costo a 138.000 €. Financiar esta compra a 40 años supone pagar 630 €/mes, el 46% del SMI actual, 1.381 €/mes. Si no se tienen dos sueldos es imposible. Esto hace que promover viviendas, salvo el mercado de lujo, sea deficitario.

Por ello la promoción ha bajado de las 865.000 proyectadas en 2006 a las 110.000 actuales; se han ejecutado 80.000 y solo 5.400 de ellas económicas; al descender la oferta de las nuevas, las antiguas han elevado su precio.

Esto lleva a esa población sin vivienda a cambiar al mercado de alquiler, pero el precio del alquiler deja a muchos inquilinos en situación de 'vulnerabilidad económica': o pagan el alquiler o la cesta de la compra, ambas al tiempo no pueden. ¿Y no podrían los propietarios reducir el alquiler? Las viviendas tienen que amortizarse en un máximo de ochenta años para mantenerse habitables.

Dado que el alquiler comprende impuestos, inflación y amortización, más un beneficio mínimo anual del 3% al capital, partiendo de una amortización de un 1,25% anual, de una inflación media de un 2,5% en los últimos 40 años, y de unos impuestos y gastos del 2%, lo que suma el 8,75%, si el costo medio total (deducido el solar, que no se deflacta) es de 990 €/m², el alquiler no puede bajar de 86 €/m², es decir de 6.900 € anuales o 575 €/mes para una vivienda de tipo social de 80 m². Y siendo el SMI de 1.381 €, supondría gastar en alquiler el 42% del sueldo. No es factible.

Para solucionar el problema solo existen dos posibilidades. Una la construcción de viviendas por el Estado a gran escala por debajo del costo de construcción. Otra, la de disminuir el costo hasta que sea posible amortizarlo, bajando o eliminando impuestos. Y corrigiendo el CTE, para que sea útil, no una pista de obstáculos. Se trata de establecer protocolos y controles finalistas efectivos.

La complejidad administrativa es otro de los elementos causantes del encarecimiento. Los procesos de urbanización se eternizan, los proyectos de ejecución son muy costosos y lentos en su elaboración y las licencias de edificación se alargan indefinidamente.

Y mucha vivienda antigua está prisionera de un procedimiento de valoración ficticio que considera que el valor de adquisición no se ha deflactado. Una vivienda que ahora se vende por 200.000 € costó en los años sesenta 150.000 pesetas, unos 900 €; y la AT considera que el beneficio ha sido de 199.100 €, restando 900 € por la adquisición a los 200.000 € de venta. Y sobre este beneficio falso se cobran los impuestos.

¿Es esto equitativo o es una incautación ejecutada de manera subrepticia por la Administración?

Además, los ayuntamientos castigan las ventas con un impuesto, el popularmente llamado plusvalía, cuando esos terrenos son los mismos desde la construcción de las viviendas, por lo que su valor es idéntico al original.

Ese impuesto es potestativo según el art. 59 párrafo 2 de la LRHL. Además el tipo de gravamen puede ser cero.

Por esto mucha vivienda antigua está fuera del mercado esperando la adjudicación testamentaria libre de impuestos.

Si estas viviendas, infra-ocupadas o vacías, saliesen al mercado, los precios descenderían.

Para colmo, el Estado, en lugar de paliar los problemas de familias en estado de necesidad, de los inmigrantes sin documentación y los de los jóvenes sin ocupación, traslada este conflicto a los propietarios al permitir y fomentar la ilegalidad de las ocupaciones de viviendas, con lo que la presión para sacarlas del mercado aumenta aún más.