El aval judicial al veto de los pisos turísticos revoluciona a las comunidades de vecinos

Florecidos como setas en las plataformas de alquiler vacacional –se calcula que en España existen 340.000 casas destinadas a estancias de corta duración, 10.000 de las cuales se ofrecen en la comunidad de Cantabria– los pisos de uso turístico se han convertido en los últimos años en un auténtico dolor de cabeza para el conjunto del sector hotelero, tanto urbano como rural, que ve en estos alojamientos, ilegales en su inmensa mayoría, una competencia desleal.

El martes de esta misma semana, sin ir más lejos, la Asociación de Turismo Rural de Cantabria, que en septiembre presentó alrededor de 400 denuncias, anunciaba la puesta en marcha de un plan de choque para mitigar los efectos negativos que la proliferación de pisos turísticos está provocando en las cuentas de todos sus negocios asociados, que son aproximadamente 800, a la vez que llamaba a la Consejería de Turismo a actuar con contundencia contra esta práctica cada vez más extendida de alquilar una vivienda en periodos cortos sin que esa actividad haya sido regularizada.

Son, los hoteleros, los más perjudicados por este fenómeno, sobrevenido como «un tsunami», como lo califica esa asociación, y que también ha supuesto un torpedo en la línea de flotación de la tranquilidad y el descanso de los no pocos vecinos afectados, que se han visto abocados a tener que convivir con una situación que casi ninguno de ellos deseaba para sí y de la que no sabían cómo protegerse hasta que, en diciembre, el Supremo les despejó el camino.

En dos sentencias consecutivas, una en relación con un caso denunciado en San Sebastián, la otra con otro similar en Oviedo, la Sala de lo Civil ha aclarado que los alquileres vacacionales suponen una actividad económica, lo que prohíben expresamente en sus estatutos varias comunidades de vecinos, que, ahora sí, podrían vetar por esa razón ese tipo de alojamientos.

«En el régimen estatutario de algunas comunidades de vecinos se determina la prohibición expresa de desarrollar en el inmueble cualquier actividad económica», dice Alberto Ruiz-Capillas, que matiza que ese veto excluía a las viviendas de uso turístico «porque, hasta ahora, se entendía que el alquiler de un piso no era una actividad comercial». Lo eran, «la consulta de un médico, el despacho de un abogado, un establecimiento hostelero...», pero no el arrendamiento de una vivienda ni a largo ni a medio ni a corto plazo.

Ahora, sin embargo, sí lo es. Lo ha dicho el Tribunal Supremo. Y no solamente una vez sino dos. Así que todas aquellas comunidades de vecinos en cuyos estatutos se contemple la prohibición de realizar actividades económicas de cualquier clase podrán vetar no solamente la apertura de un piso turístico en el edificio sino, incluso, la continuidad de cualquiera que ya esté abierto. «Se puede paralizar su actividad con la aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la prohibición de desarrollar en un inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas».

Claro que no todas las comunidades de vecinos de la región disponen de esa cláusula en su régimen estatutario.

En ese caso, explica el presidente de los administradores, «limitar la actividad de estos pisos dependerá del acuerdo que consigan alcanzar los vecinos, que precisarían alcanzar una mayoría cualificada –tres quintos– de la junta de propietarios para impedir la apertura de una vivienda destinada a uso turístico. Pero para impedir la apertura, recalca. «Porque, a diferencia de las comunidades con estatutos, no les serviría para cerrar o impedir el funcionamiento de las que ya están abiertas».

En este novedoso escenario, «no puede resultar para nada extraño» que hayan aumentado las consultas que están atendiendo los administradores de fincas, el propio Colegio profesional e incluso sus servicios jurídicos, reconoce Alberto Ruiz-Capillas, a quien tampoco le parece raro ese «aluvión» de solicitudes que está recibiendo el Gobierno regional para legalizar las viviendas destinadas a uso turístico. «Está claro que los dueños quieren obtener la licencia antes de que las comunidades de vecinos lo impidan en un proceso que, desde luego, no se resuelve de hoy para mañana».