La proliferación de pisos turísticos da un vuelco al mercado inmobiliario cántabro

El caso de la calle Santa Clara, edificios enteros transformados ya en alojamientos en San Simón o en Cervantes, antiguos bajos comerciales reformados en La Marina o en la Plaza del Progreso que ahora se alquilan para cortas estancias, plantas de oficinas en el Pasaje de Peña que ahora son apartamentos... Todo eso en Santander. En San Vicente hay ya varios bloques que han pasado de albergar vecinos a turistas. En otros dos –uno del siglo XIX que en los últimos años ocupó el Hostal La Paz y otro en el que estaba el restaurante El Marinero– hay obras en marcha y en otro par de ellos van a ampezar las reformas en breve. En Suances también se construye otro edificio. En Comillas, Laredo, Noja... «Está pasando en toda Cantabria. Da igual a qué pueblo vayas», apunta José Andrés Cuevas, del Grupo Inmobiliario San Fernando.

Antes de nada, conviene aclarar que no todo son viviendas de uso turístico (VUT), aunque la tendencia es llamar a todo igual –y la etiqueta de pisos turísticos se utiliza para simplificar conceptos–. Hay apartahoteles o alojamientos extrahoteleros, que funcionan con otra regulación (más exigente). De hecho, las empresas no pueden poner viviendas de uso turístico en sentido estricto y los bloques no obedecen a esta tipología (uno de los motivos para la consulta pública del nuevo decreto es, precisamente, estudiar si se amplían las opciones de titularidad de este tipo de alojamientos).

En uno u otro caso, «es una tendencia», confirma Cuevas. Da un dato que lo confirma: «El 15 o 20% de las compras de pisos que se está haciendo es para convertirlo en alquiler turístico». Un fenómeno que está disparado «hace algo más de un año». «Tenemos muchos clientes que vienen a comprar viviendas, en muchos casos de las que están peor (y que son más baratas, por tanto), para reformarlas y convertirlas en alojamientos. O que compran casas para hacer apartamentos y dedicarlas a eso». También personas «que están comprando bajos comerciales en calles que ya no tenían salida para convertirlos en alquileres turísticos». Hasta ahora casi todo era en pisos en zonas residenciales, «pero ahora ya son edificios». Lo primero –y lo que más abunda– son, básicamente, «particulares».

El escenario, el sector inmobiliario, está cambiando. Un contexto distinto. También porque «muchos» de los que dedicaban su piso a «un alquiler fijo», a un inquilino estable, lo han cambiado por uno turístico. Ese alquiler fijo, explica Cuevas, ha subido el 10% en el último trimestre y está «desproporcionado». La rentabilidad de pasarse al turístico ha llegado a ser «de hasta el doble en el momento álgido» –Cuevas apunta que ya está bajando– y a esos mejores ingresos se une «el miedo de los propietarios que no se sienten protegidos por las leyes si no les pagan».

En esa parte su análisis coincide con el de Jaime Paino, de la recién creada Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Cantabria (Avutcán). En un par de semanas ya tienen más de cuatrocientos asociados (un dato llamativo).

¿Por qué la gente prefiere tener su vivienda vacía o dedicarla al alquiler de corta estancia (prefieren decir eso que turístico, porque no solo alojan turistas)? Paino lo achaca a varios motivos. Primero, «porque el dueño de esa vivienda la puede utilizar cuando quiera» con esta modalidad. Y segundo –ahí coincide con Cuevas– por el «cóctel molotov contra los propietarios que suponen las leyes actuales». Provocan, a su juicio, que no se alquile o que se haga «por temporada o corto espacio». «Con el alquiler fijo, si te pagan, en todo caso, no dispones de tu vivienda en cinco años. Y si ocurre que no te pagan, además de eso, los costes para poder volver a disponer de la vivienda son enormes y los procesos larguísimos». Eso explica –dice– «que baje un 30% el alquiler tradicional».

En el caso de Cantabria, Paino detalla también que es la región con mayor porcentaje de localidades entre las primeras de España con más viviendas de uso esporádico (Noja, Laredo...). Y que Santander es la primera capital de provincia en este concepto. «Esos datos son oficiales. Y muchos de esos propietarios, que sí que usan sus viviendas en distintos momentos a lo largo del año, deciden sacarse la licencia de VUT para complementar sus ingresos en los periodos en que no usan esas vivienda» –también tiene claro que muchos han solicitado registrarse al saber que va a salir un nuevo decreto para regular la actividad, aunque no estén alquilando su piso–.

Paino insiste en que se refiere en todo momento a VUT en situación de legalidad, registradas, «y que son una modalidad alojativa como otra cualquiera». En este sentido, recuerda que en Cantabria hay legalizadas o en proceso de estarlo unas 3.500 viviendas de uso turístico. «Es el 0,5% del parque urbanístico, cuando en España la media es del 1,7%. Está muy por debajo. Se nos culpa de todo lo que pasa en el mercado inmobiliario, y eso, con estos datos, resulta insostenible», defiende el presidente de este nuevo colectivo.

¿Tiene fecha límite esta tendencia que está impactando en el mercado inmobiliario? «Ahora sí que existe una tendencia. Pasa cuando a todos nos da por algo y suena que hay mercado, pero esto explotará. Cuando la oferta sea excesiva, ya no será tanto negocio. Hasta cierto límite la rentabilidad ha existido, pero si hay sobreoferta, lo que era un buen negocio ya no lo es», advierte Cuevas respecto a este fenómeno en su sector. Partidario de una regulación, destaca que, como con tantas cosas, «si hay un control y una situación equilibrada», va «bien», «pero si la balanza se desequilibra y la oferta es excesiva, ya no es lo que la gente cree». «Y ya está pasando», avisa. La oferta de alojamientos turísticos crece y crece, «y ya no es tan rentable». «Ya vienen propietarios diciendo que no se alquila tanto como antes», constata.

Advierte de eso y de otra cosa. «Hay –explica– comunidades de vecinos que están cambiando sus estatutos o armándose de alguna forma para que no se puedan poner viviendas de uso turístico». Lo sabe de primera mano: «Ya hay ventas que se han echado para atrás por esto».

En Exceltur hay compañías aéreas, grupos hoteleros, agencias de alquiler de cohes, de viajes... Se definen como asociación sin ánimo de lucro y como alianza para la excelencia turística. Sus estudios –y sus posiciones– están siempre encima de la mesa. Por eso tiene importancia uno de sus últimos informes. Hablan de un «desbocado» crecimiento de las viviendas turísticas en España. En el primer trimestre del año, 60.000 plazas más en las 25 principales ciudades del país. Y Santander está en el grupo de cabeza. El crecimiento de la oferta en la capital cántabra se ha ido hasta un 37,8%, solo superado por Valencia (40,4%), Gijón (56,4%) y Oviedo (85,5%).

Los porcentajes salen del informe trimestral elaborado por este colectivo. En la presentación de este trabajo vincularon el aumento de la oferta de viviendas de uso turístico al rechazo ciudadano al turismo, por –dicen– su impacto sobre el acceso a la vivienda, las molestias vecinales, la masificación, el impacto sobre barrios tradicionales... Partidarios de la limitación de los alojamientos turísticos en zonas tensionadas y del «deseable acuerdo y coordinación generalizada» entre Gobierno y comunidades autónomas, apuestan por eliminar «los vacíos legales» para abordar –definen– «el descontrol» actual. Apuntan a las ciudades que no han regulado el fenómeno o no disponen de los instrumentos de inspección y control «suficiente» como principales focos de crecimiento. Y ahí estaría, según ellos, Santander. Su 37,8% contrasta con los datos de Mallorca (-6,1%), Ibiza (-17%), Barcelona (+11,8%) y San Sebastián (+10,9%). La capital cántabra estaría en la línea de sus vecinas asturianas, de Bilbao (26,4%) y Valladolid (26,1%), por señalar ejemplos cercanos.

«Tanto el Gobierno como los ayuntamientos tenemos una responsabilidad compartida, debemos poner unas normas consensuadas, que sean comunes para todos», destacó esta semana Gema Igual, la alcaldesa de la ciudad, a la que el portavoz del PSOE en Santander, Daniel Fernández, acusa de «inacción» en este terreno.

La consejera de Cultura, Turismo y Deporte del Gobierno, Eva Guillermina Fernández, también destacó estos días que es «importante» la existencia de un marco nacional de regulación, ya que todas las comunidades tienen «el mismo problema». «De momento –dijo la consejera cántabra–, el problema sigue estando en manos de las comunidades autónomas y todas tenemos que trabajar para regularlo».