El repunte de vivienda unifamiliar que trajo el covid se mantiene pese a los vaivenes legales

De los 296 artículos que incluía la Ley del Suelo de PRC-PSOE –que ahora será modificada otra vez para volver a la situación previa–, el que más ampollas levantó fue precisamente ese, el relativo a la construcción de vivienda –siempre unifamiliar– en suelo rústico. Salió adelante tras horas de debate y movilizaciones de grupos ecologistas. Paradójicamente, la estadística dice que el revuelo social y mediático no se ha traducido en un cambio de dinámicas en el mercado. No ha menguado el número de solicitud de licencias ante la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (Crotu) como vaticinaba la derecha debido a que, entre otras cosas, la construcción en fincas rústicas solo se permite a 100 metros del núcleo urbano frente a los 200 de antes. Pero tampoco ha crecido como consecuencia del efecto llamada que algunos esperaban en los municipios de más de 5.000 habitantes, donde la construcción en suelo rústico sí se iba a prohibir por completo a partir de septiembre de 2024, cuando caducaba la disposición transitoria que aparecía en la ley del bipartito para consagrar esta posibilidad a partir de entonces solo en ayuntamientos pequeños.

Constructores y arquitectos niegan que los cambios normativos hayan producido efectos evidentes y señalan que el repunte respecto a los números de la última década tiene más que ver con causas económicas y sociales que con las decisiones que salen del Parlamento. La construcción de vivienda unifamiliar en suelo rústico sigue en cotas máximas, pero estables. Al mismo nivel que en los últimos tres años. «Yo no hablaría de boom, pero sí de un incremento desde el covid. Había mucha demanda con la norma anterior, hay mucha con la actual y creo que seguirá habiendo la misma con la que llegue a partir de enero aunque vuelva a abrirse un poco más la mano, sobre todo en municipios de más de 5.000 vecinos», apunta María Rubayo, arquitecta de la constructora Exora Obras. Añade que mucha gente lo pasó mal durante el confinamiento y ahora busca algo distinto para vivir. ¿Qué? Un cliente tipo, como los cinco de esta empresa que tienen expedientes de viviendas en rústico en cola en la Crotu, demanda una casa «no muy grande, de menos de 150 metros cuadrados, con planta baja para no tener que subir escaleras y con terreno no muy extenso para no tener que segar mucho».

Rubayo sí celebra que la ley que dejó aprobada el exconsejero José Luis Gochicoa se haya traducido en una reducción de los tiempos de espera por la simplificación de la tramitación. Y lo confirma Gervasio Pinta, del Grupo Pinta. «Las haya de la mayor o menor flexibilidad en las condiciones, lo que hace falta es que la ley sea clara y que facilite la burocracia. Al final, más plazos se traduce en más dinero. Si una persona está de alquiler y en vez de medio año para conseguir la licencia tiene que esperar uno estará pagando entre 3.600 y 5.000 euros más al final del proceso», apunta el promotor.

En su opinión, la clave del aumento de las viviendas en suelo rústico, más incluso que los efectos de la pandemia, es la ausencia casi total de promociones: «Las estadísticas confirman que hay más demanda de casas en rústico. Son autopromociones individuales, pero porque no hay promociones colectivas como antes». Lo atribuye a dos cosas: las dificultades que tienen los constructores para acceder a crédito y la falta de suelo. Las familias se cansan de esperar y deciden dar el paso por su cuenta. Y como los precios de los materiales se han disparado, buscan compensar ese sobrecoste comprando terrenos en núcleos rurales del interior, donde las parcelas son más baratas que en la costa. Porque es cierto que, contra lo que podía ser previsible, hay casi tantas nuevas viviendas lejos como cerca del litoral.

Moisés Castro, decano de los arquitectos cántabros, no corrige los argumentos de sus compañeros, pero cambia el foco y pone sobre la mesa las consecuencias de la legislación cántabra. «Es verdad que la pandemia impulsa esa idea de película americana que tenemos de familia feliz en su casita. Esa aspiración social existe, pero no todos se lo pueden permitir», subraya el portavoz del gremio. E insiste en que esta forma de urbanizar en Cantabria está «tirando para arriba el mercado en cuanto a precios» y dejando muy poco margen para los que quieren ser propietarios y tienen rentas medias y bajas.

Considera que más importante que la profundidad de los cambios concretos en la ley en relación al suelo rústico es el propio hecho de que existan cambios. Que en Cantabria se vayan a suceder tres normas distintas en menos de 18 meses: «No se le puede decir al propietario si va a poder construir o no, porque los requisitos varían cada poco tiempo. Eso es lo malo, lo que provoca inseguridad jurídica».

En cualquier caso, piensa que el problema es de base y rechaza el camino iniciado por Cantabria de dar licencias para construir en rústico de forma reglada. Porque «lo extraordinario debería ser anecdótico, no la regla general. Y más en una región en la que hacemos bandera de patrimonio y atractivo natural». Para evitar crecimientos descontrolados y ese «daño paisajístico», en caso de que en un municipio se necesiten más viviendas y no haya suelo disponible, anima a los ayuntamientos a redefinir los tipos de suelo. Es más, cree que sería más recomendable ser más laxo a la hora de calificar un suelo como urbano que urbanizar en rústico. Eso, y aprobar por fin el Plan Regional de Ordenación del Territorio (PROT) que delimite los usos.

Para construir una vivienda en suelo rústico, además de cumplir con los requisitos legales –los que había hasta septiembre de 2022, los que hay ahora o los que habrá a partir de enero–, hay que tener el terreno. Obvio. María Rubayo, de Exora Obras, explica que hay clientes que llegan a esta empresa torrelaveguense y ya son propietarios de la finca y otros que han echado el ojo a un lugar, pero antes de cerrar la compra quieren asegurarse de que reúne las condiciones para poder levantar sobre él una casa. En esta compañía –y en la mayoría– lo que hacen es realizar un presupuesto aproximado y un estudio del régimen del suelo. La arquitecta precisa que hay distintos tipos de suelo rústico. Los ordinarios son los que suponen un menor reto, pero en ocasiones están registrados como 'rústicos de especial protección' –en estos supuestos la vivienda tiene que estar vinculada a una explotación ganadera o a una actividad económica concreta–, por lo que, además de las exigencias generales, tienen que cumplir una serie de condiciones adicionales para edificar.

Si tras todo lo anterior el cliente sigue con ganas de construir la vivienda, el paso siguiente es redactar el anteproyecto o proyecto básico. Ese el documento que se enviará a la Crotu para su análisis y debate. Antes, con la ley previa (la que estuvo vigente entre 2011 y 2022), ese expediente iba al ayuntamiento afectado, este emitía un informe y después era el propio servicio de urbanismo municipal el que lo trasladaba a la Crotu. «En ese impás era donde todo se retrasaba. Para un expediente sencillo la espera podía ser de entre ocho y diez meses. Ahora, si no hay problemas, en tres meses puede estar», insiste Rubayo. De hecho, la demora de las 145 solicitudes aprobadas entre septiembre de 2022 y septiembre de 2023 –hubo también 65 'noes'– fue muy diversa. Desde solo dos meses en el mejor de los casos hasta año y medio para los expedientes más complicados.

Si llega el ansiado visto bueno de la Crotu, lo que toca es volver a encender el ordenador para redactar ya el proyecto constructivo definitivo, que tiene que ser fiel al primer borrador. La Consejería de Urbanismo da un plazo de alrededor de un año para realizar ese paso. Si no se caduca el plazo máximo legal, el documento final vuelve de nuevo a la Crotu en busca del segundo y definitivo 'ok'. Y lo normal es que si la Comisión de Urbanismo dijo que sí la primera vez no cambie de opinión en la segunda.

A partir de ahí toda la responsabilidad es ya del ayuntamiento, que no tiene capacidad de decisión. Solo tramita la licencia de construcción. «La decisión de la Crotu es vinculante porque es esta la que ya ha estudiado el expediente y ha visto si encaja con el Plan General del municipio», cuentan en Exora Obras. Lo que resta es poner a trabajar a los albañiles, que el incremento de los precios de los materiales no den muchos disgustos y esperar unos meses para inaugurar la casa y entrar a vivir.