¿Adiós hipoteca? El pago del préstamo es el penúltimo paso, pero aún falta pasar por el Registro

Para entender cómo puede haber hipoteca cuando ya no hay deuda debemos saber que préstamo e hipoteca no son lo mismo. «Cuando para comprar la vivienda se necesita financiación, lo normal es que firmemos dos escrituras. Primero, la de compraventa, que certifica la adquisición y nos convierte en sus propietarios desde ese momento. A continuación, la del préstamo con garantía hipotecaria. Esta refleja que una entidad financiera nos da un dinero para la adquisición de la vivienda y que, en garantía de su devolución, constituimos un derecho real de hipoteca, normalmente sobre esa misma vivienda. Por lo tanto, una cosa es la deuda y otra, el derecho real de garantía (en este caso de hipoteca), que grava la finca y se establece para asegurar el cumplimiento de esa obligación de pago. Este derecho implica que, en caso de no cumplir lo pactado, el banco puede llegar a ejecutar la hipoteca, subastar el inmueble y destinar lo obtenido al pago de la deuda», explica Igone Aretxaga, notaria de Balmaseda y secretaria de la junta directiva del Colegio Notarial del País Vasco.

Al igual que la escritura de compraventa, el derecho real de hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, «donde figura como una carga sobre la finca». De modo que, si tras pagar la última cuota del préstamo, no solicitamos su cancelación seguirá apareciendo en la inscripción registral de la finca. «Es cierto que pierde virtualidad porque ya no va aparejada a una deuda viva. Pero permanece ahí, lo que supone que, según la información que consta en el Registro, oficialmente la vivienda sigue vinculada a un préstamo que no se sabe si está o no pagado», señala Aretxaga.

No existe ninguna imposición legal que nos obligue a realizar esta cancelación mientras sigamos siendo propietarios de la vivienda. Y, de hecho, si no la hacemos tampoco hay ninguna consecuencia, dado que si por algún motivo tenemos que documentar que somos los dueños legítimos del inmueble deberemos hacerlo a través de la otra escritura, la de compraventa, sin importar qué tal llevamos los pagos del préstamo.

La obligación de realizar esa cancelación surge cuando queremos vender la propiedad o solicitar otro préstamo hipotecario en el que, de nuevo, pongamos ese inmueble como garantía. Ahí sí importa si hemos cumplido o no con el banco porque será imposible hacer ninguna de las dos cosas sin justificar antes que la finca está libre de cargas.

Los trámites para cancelar registralmente la hipoteca los podemos hacer nosotros mismos o pedir tanto al banco como a la notaría que los realicen por nosotros. En cualquier caso, lo primero es solicitar en la entidad financiera un certificado de deuda cero. El Banco de España señala que han de entregárnoslo de manera gratuita; lo único que pueden cobrarnos son las comisiones o gastos que suponga la tramitación completa de la cancelación hipotecaria si es que decidimos dejar que sean ellos quienes se ocupen de todo y siempre y cuando nos informen previamente de cuánto nos va a suponer.

Después hay que llevar ese documento a la notaría, donde acudirá un representante de la entidad acreedora a firmar la correspondiente escritura otorgando carta de pago y solicitando la cancelación de la hipoteca en el Registro. Esta notaría no tiene por qué ser la misma en la que se formalizó el préstamo y la podemos elegir nosotros ya que, como señala Aretxaga, «lo normal es que la escoja quien la paga». ¿Y cuánto se paga? «Depende del importe del préstamo, que es uno de los factores que se incluyen en el cálculo, pero la media ronda los 250 euros», matiza.

Si no hay entidad financiera de por medio porque el préstamo se realizó entre particulares y quien nos deja el dinero es un tercero «lo suyo sería acordar en el momento de la firma cómo, una vez finalizada la deuda, se hará constar su pago y quién asumirá los gastos de la escritura de carta de pago solicitando la cancelación de la hipoteca en el Registro, de manera idéntica a como lo haría un banco», matiza Aretxaga. Un inciso; si, en cambio, se trata de un préstamo sin garantía hipotecaria, como suele ser el caso entre padres e hijos, y el acuerdo se formalizó con un documento privado no es necesario pasar por la notaría. Lo que hay que hacer es liquidarlo ante la Hacienda estatal o foral, según donde residamos.

A continuación, en todos los casos, hay que acudir a Hacienda para presentar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Salvo en el País Vasco, no hay que pagar nada pero aun así hay que rellenar el formulario. En Euskadi, en cambio, sólo está exenta del pago la residencia habitual; si la cancelación es de una hipoteca sobre otro inmueble o finca pagaremos el 0,5% del total del préstamo.

Finalmente, con la escritura de cancelación debidamente liquidada ante la Hacienda competente, debemos acudir al Registro de la Propiedad. Los aranceles dependerán de nuevo del importe del préstamo, pero la media los sitúa en los 150 y 200 euros. En ese momento sí que podremos decir, de verdad, que ya no tenemos hipoteca.