¿Y si revisamos la hipoteca? Puede pactar el cambio de sus cláusulas e incluso llevársela a otro banco

Hay dos formas de pasar de variable a fijo (o a inversa) o de lograr un diferencial más bajo aunque siga siendo variable: la renegociación con nuestra entidad (novación) y el cambio de banco (subrogación).

«No hay que hacer escrituras completas porque cambiar solo el tipo de interés supone una adenda –un añadido en el que se indica qué cláusulas se modifican–, pero sí hay que pagar notaría, gestoría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), aunque desde la entrada en vigor en 2019 de la nueva ley hipotecaria, todos estos gastos los asume la entidad», aclara Patricia Suárez, presidenta de Asufin. El único desembolso al que está obligado el cliente es el de la nueva tasación de la vivienda –entre 200 y 400 euros, aproximadamente–, si es que el banco la pide. Si efectivamente lo hace, lo normal es que también cambie las condiciones para la ejecución de la hipoteca en caso de impago.

Por otra parte, nos pueden aplicar una comisión por novación si es que ya estaba reflejada en el contrato inicial. También en este punto la ley hipotecaria aportó novedades, ya que hay que pagar por ella lo que figura en la escritura salvo si la novación está relacionada con un cambio de interés variable o fijo (o viceversa). En ese caso, queda limitada al 0,15% durante tres años desde la contratación de la hipoteca. La norma se aplica a todas, independientemente de si se firmaron antes o después de la reforma legal, por lo que para las anteriores los tres años se cuentan a partir del 16 de junio de 2019, día en que entró en vigor la nueva legislación. El 0,15% se calcula sobre el capital pendiente.

«Lo bueno de la novación es que la tramitación es más sencilla, pero el banco no está obligado a aceptarla y, por eso, es fácil que de primeras no ofrezca nada mejor. Así que para pedirla lo mejor es enseñar ya una contraoferta de otra entidad», aconseja.

«Es la opción más recomendable porque la entidad nueva suele correr con los gastos de notaría, Registro y gestoría –no hay IAJD– para captar un nuevo cliente. Al este le toca pagar la tasación y la comisión de subrogación que le pedirá la otra entidad, si es que ya estaba contemplado. Si la hipoteca es anterior a 2019, esta comisión será la que figure en la escritura, pero si es posterior su importe dependerá del tipo que tengamos. Si es fijo será de hasta un 2% si el cambio de entidad se da durante los diez primeros años de vida de la hipoteca y 1,5% si es pasado ese tiempo. Si, en cambio, es variable, hay dos opciones: pagar un máximo del 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% durante cinco», aclara la experta.

Pero, ojo, para poder realizar una subrogación es imprescindible que nos mejoren las condiciones, ya sea pasando de variable a fijo o simplemente rebajando el diferencial. Si no es así, la entidad con la que se firmó en origen tiene derecho a negarse y, en ese caso, la única opción para cambiar la hipoteca sería cancelarla para, seguido, contratar una nueva en otro banco.

Tanto la novación como la subrogación pueden ir acompañadas de la 'obligación' de contratar otros productos que incrementen nuestra vinculación con el banco. Quizá esta oferta aparezca como una bonificación, ofreciéndonos mejoras en el tipo en función de estas contrataciones añadidas. «Recomendamos comparar el precio de esos productos en el mercado porque a veces la diferencia no queda compensada con la rebaja del tipo y aprovechan la desesperación de la gente, sobre todo con los seguros de vida. Es como si nos pidieran algo a cambio. Si lo quieres, bien, y si no, vete a otro sitio», lamenta Suárez, quien recuerda que no estamos obligados a contar con más seguro que el de daños sobre el inmueble hipotecado –lo que conocemos como seguro de hogar– y que no es necesario que lo firmemos con la misma entidad que nos da el préstamo. «Pero –advierte–, también es cierto que el banco tampoco está obligado a darnos la novación o la subrogación, así que lo usual es contratar esos seguros el primer año y cambiarlos de compañía o darlos de baja después y, desde luego, sumar el gasto que suponen a la hora de valorar la conveniencia o no de realizar cualquier operación relacionada con la hipoteca».